Iš nuomos negyvenamųjų patalpų sutartis: modelis ir formų pildymas. Susitarimas dėl nutraukimo negyvenamųjų patalpų nuomos

Teisiniuose santykiuose su juridinių asmenų dalyvavimu reguliariai sudaromos negyvenamųjų patalpų nuomos sutartys - biurai, gamybos dirbtuvės. Iš esmės fiziniai asmenys dažnai yra šių susitarimų šalys. Kokia yra šių sutarčių specifika? Kokioje struktūroje jie turėtų būti atstovaujami?

Kas turėtų atsispindėti negyvenamųjų patalpų nuomos srityje?

Apsvarstykite, kokiose formuluotėse turėtų būti negyvenamųjų patalpų nuoma. Atsižvelgiant į įprastą įmonių teisinių santykių (kaip pagrindinių nagrinėjamų sutarčių sudarymo temą) įprastą praktiką, aptariamame susitarime turėtų būti skirsniai:

- su šalių pavadinimais;

- su susitarimo objektu;

- su nuostatomis dėl patalpų perdavimo tvarkos;

- su sandorio dalyvių teisėmis, įsipareigojimais;

- su formuluotėmis, apibrėžiančiomis sutarties terminą, ginčų sprendimo procedūrą, sutarties pratęsimą;

- su rekvizitais.

Kalbant apie šalių pavadinimą, teisinių santykių subjektų pavadinimai nustatomi pagal jų chartijas, taip pat vardą ir pavardę. Šių organizacijų atstovai ir jų pareigos.

Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis, atsižvelgiant į objekto atspindėjimą, turėtų apimti informaciją apie nekilnojamojo turto objektą - jo adresą, plotą, kadastrinį numerį, duomenis apie nuosavybės dokumentus.

Turto perkėlimo tvarką rekomenduojama atlikti pagal įstatymą. Arba, remiantis sutarties formuluote, dėl kurios nuomininkas sutinka priimti negyvenamąsias patalpas tokiomis sąlygomis, kuriomis jis faktiškai buvo pateiktas sutarties pasirašymo metu, ir nuomotojas įsipareigoja per nustatytą laikotarpį perleisti turtą kitai sandorio šaliai.

Skyriuje su pagrindiniais įsipareigojimais prisiimama formulių įtraukimas į nuomos įvedimą, apie būsto ir komunalinių paslaugų sąskaitų grąžinimą, apie būtinų remonto darbų atlikimą. Teisių skyriuje galima nustatyti nuostatas, kuriomis nustatomos objekto subnuomos galimybės, savininko teisė periodiškai tikrinti negyvenamųjų patalpų statusą, numatytą kitai sandorio šaliai pagal atitinkamą sutartį.

Kitos sąlygos, pavyzdžiui, sutarties trukmė, pratęsimo procedūra, ginčų sprendimas, nustatomos sandorio šalių susitarimu.

Negyvenamųjų patalpų nuoma taip pat turėtų apimti skyrių su partnerių detalėmis, pavyzdžiui, TIN, OGRN, banko sąskaitų numeriai. Teisinė jėga pridedama prie atitinkamos sutarties, kai nuomos gavėjo atstovai ir nekilnojamojo turto objekto savininkas abiejuose egzemplioriuose pasirašo jų kopijas.

Teisės praktikoje yra įprasta išskirti specialią formuluotę civilinėse sutartyse, kurioms esminė sąlyga yra ir nagrinėjama sutartis. Pabandykime išsamiau išnagrinėti jų specifiką.

Pagrindinės sutarties sąlygos

Negyvenamųjų patalpų nuoma pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso reikalavimus turi apimti šias esmines sąlygas:

- šalių duomenys, įskaitant jų duomenis;

- duomenys apie nuomos objektą;

- Informacija apie tai, kaip sumokėti už nekilnojamojo turto naudojimą.

Išsamiau aptarkime jų specifiką.

Duomenys apie sutarties šalis kaip esminę sutarties sąlygą: niuansai

Šios sutarties formuluotės turėtų būti įtrauktos į susitarimą kaip esminės sąlygos, grindžiamos civilinės teisės normomis, ypač Reglamento Nr. 432 ir 606 Civilinio kodekso Rusijos Federacijos. Jei sutartis pasirašoma ne savininku ar nuomininku asmeninio dalyvavimo metu, sutartyje turi būti nurodytos priežastys, pagal kurias susitarimą sudarantys asmenys turi įgaliojimus. Informacija apie sutarties šalis privaloma nustatyti jų rekvizitus.

Nuomos objektas yra esminė sutarties sąlyga

Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis tarp juridinių asmenų turi užregistruoti informaciją, kuri vienareikšmiškai leidžia nustatyti, kuris nekilnojamojo turto objektas yra perduotas nuomininkui partneriui. Jei tokie duomenys sutartyje nenurodomi, tai laikoma negaliojančiu - pagal 1 str. 607 Rusijos Federacijos civilinis kodeksas. Pagrindiniai turto identifikavimo parametrai: jo adresas, pavadinimas, inventorius arba kadastrinis numeris, funkcinės charakteristikos, plotas. Visi jie turėtų būti įtraukti į sutarties struktūrą.

Nuoma kaip esminė sutarties sąlyga

Kitas svari svarstomos sutarties pasirašymo sąlyga yra nuomos mokestis. Informacijos apie tai įtraukimas į nuomos sutartį yra reikalaujamas remiantis įstatyme nustatytomis teisėmis. 654 Rusijos Federacijos civilinis kodeksas. Be to, daugelis įmonių bando suformuluoti standartinę negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį, atsižvelgdamos į nurodytą reikalavimą, taip pat todėl, kad arbitražinė praktika pakartotinai atitinka precedentus, pagal kuriuos teismai pripažino negaliojančiomis sutartis nenurodydamos nuomos parametrų.

Verta paminėti, kad nuomos terminas, savo ruožtu, nėra esminė nagrinėjamo susitarimo sąlyga. Faktas yra tas, kad formuluojant formuluotę įprasta remtis papildomomis sąlygomis. Tačiau jei šis terminas sutartyje nenurodytas, jis laikomas galiojančiu neribotam laikotarpiui. Tai yra įstatymo normos, įtvirtintos Art. 610 Civilinis kodeksas Rusijos Federacijos. Šiuo atveju, norint panaikinti atitinkamą sutartį, gali būti reikalaujama papildomos sutarties - negyvenamųjų patalpų nuomos nutraukimo atveju.

Būtų naudinga apsvarstyti, kokie konkretūs nekilnojamojo turto objektai gali būti aptariamos sutarties objektas.

Nekilnojamojo turto objektai, kaip negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties dalykai

Pagal atitinkamą sutartį savininkas gali būti perduotas nuomai:

- sveiki kambariai;

- atitinkamų objektų dalys.

Tam tikrų pastatų ar konstrukcijų klasifikavimą vykdo kompetentingos institucijos, atsakingos už techninį nekilnojamojo turto aprašą. Informacija apie atitinkamą klasifikaciją atsispindi valstybės registre. Paprastai pastatuose yra nekilnojamasis turtas, kuriame yra ir gyvenamosios, ir negyvenamosios patalpos. Pastatuose, savo ruožtu, gali būti tik antro tipo pagal visuotinai pripažintą klasifikaciją.

Dabar pagalvokime, kokioje struktūroje gali būti pateiktas negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis. Atitinkamo susitarimo forma gali būti naudojama pagal tai, kas parodyta paveikslėlyje žemiau.

Tačiau, žinoma, teisinių santykių dalyviai gali naudoti savo formatus, norint sudaryti negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis. Kaip iš tiesų gali atrodyti nagrinėjama sutartis? Sutarties pavyzdys pateikiamas toliau pateiktame paveikslėlyje.

Mes išsamiau išnagrinėsime nagrinėjamos sutarties struktūrą, kurią galima pateikti praktikoje.

Nuomos sutarties struktūra

Verta pažymėti, kad aptariamo susitarimo struktūra apskritai yra ta pati, nepaisant to, ar negyvenamųjų patalpų nuoma yra sudaryta tarp individų, ar teisinių santykių šalys yra organizacijos. Pagrindiniai sutarties elementai šiuo atveju gali būti:

- preambulė;

- skirsnis dėl susitarimo dalyko;

- blokuoti nuoma;

- skyrius apie partnerių teises ir pareigas;

- nuomos sutarties skyrius;

- blokuoti turto perdavimo tvarką;

- blokuoti šalių atsakomybę;

- skyrius apie sutarties keitimą ar nutraukimą;

- skyrius dėl force majeure;

- Kitos sąlygos;

- blokuoti šalių rekvizitus.

Susipažinkite su šiais sutarties elementais išsamiau.

Negyvenamųjų patalpų nuomos preambulė

Susitarimo preambulėje formuluotės yra gana standartinės. Jei mes atsižvelgsime į vieną ar kitą negyvenamųjų patalpų nuomos formos pavyzdį, aptariamo susitarimo elemento dalyje jis pasakys, kad toks savininkas (nurodant jo pavadinimą - jeigu jis yra įmonė, pilnas atstovo vardas, pavardė ir pareigos), veikiantis Remiantis tokiu ir tokiu dokumentu, taip pat toks ir toks nuomininkas - atsispindėdamas panašios rūšies informacijos, sudarė sutartį. Toliau - tai yra susitarimo dalykas.

Sutarties dalykas

Šiame skyriuje gali būti formuluotės:

- nuomotojas suteikia partneriui laikiną naudojimą už tam tikrą mokestį, išskyrus atvejus, kai, be abejo, yra sudaryta sutartis dėl negyvenamųjų patalpų nuomos nemokamai, nekilnojamojo turto objektas, esantis tokiu ir tokiu adresu, kad tokius daiktus į jį būtų galima pateikti;

- kad kambarys yra tokio ir tokio pobūdžio pastatuose, pavyzdžiui, prekybos centre ir turi tokią ir tokį kadastrinį numerį;

- turtui yra įrengta reikiama infrastruktūra - vandentiekis, elektra, komunikacijos kanalai;

- kad objektas priklauso nuomotojui remiantis tokiu nuosavybės teise pagrįstu dokumentu.

Kitas sutarties skyrius yra nuoma.

Nuoma

Čia gali būti formuluotės:

- kad nuomininkas už patalpas moka grynaisiais tokiu kursu kiekvieną mėnesį;

- kad nuomos objekto mokėjimas turėtų būti pervestas jo savininkui iki tokios mėnesio dienos;

- kad nuomos kaina apima tokius ir tokius komunalines paslaugas, o ne įtrauktos - tokios ir pan.

Partnerių teisės ir pareigos

Tipiška negyvenamųjų patalpų nuoma, kurios forma įmonėje gali būti naudojama kaip tokių teisinių santykių standartas, paprastai nustato šias nuomotojo prievoles:

- suteikti patalpas darbui tinkamoje būklėje;

- užtikrinti, kad nuomininkas nemokamai naudotų atitinkamą nekilnojamąjį turtą;

- užtikrinti pastovų patalpų aprūpinimą būtinomis komunalinėmis paslaugomis.

Pagrindinės nuomotojo teisės, numatytos nagrinėjamose sutartyse:

- laiku gauti nuomos mokestį iš partnerio;

- patikrinti, kaip nuomininkas naudoja turtą.

Pagrindinės nuomininko pareigos, numatytos sutartyje:

- naudoti turtą numatytam tikslui;

- išlaikyti savo funkcionalumą;

- laiku sumokėti nuomos mokesčius;

- paskiria asmenis, atsakingus už įrenginio saugumą;

- Prieš atlikdami pertvarkymą, remontuokite - koordinuokite šias iniciatyvas su objekto savininku.

Nuomininkas pagal atitinkamas sutartis paprastai turi teisę:

- naudoti įrenginį, kaip nurodyta;

- perduoti objektą į subnuomos sutartį, jei gaunamas patalpos savininko sutikimas;

- atsisakyti vykdyti sutartį jos numatytose bylose;

- pasinaudoti galimybe iš anksto sudaryti naują nuomos sutartį.

Kitas susitarimo blokas yra apie nuomos laikotarpį.

Sutarties terminas

Šiame skyriuje gali būti formuluotės:

- kad sutartis sudaryta tam tikrą laikotarpį, nurodant nuomos pradžios ir pabaigos mėnesį ir metus;

- planuodamas sudaryti sutartį dėl naujo termino, nuomininkas per daugelį dienų ar mėnesius praneša patalpų savininkui apie tai;

- sutartis laikoma pratęstu, jei jo kadencijos pabaigoje nė viena iš šalių nenori norėti atsisakyti bendradarbiavimo.

Patalpų perdavimas

Šiame skyriuje gali būti formuluotės:

- patvirtinus turto perdavimo faktą pagal specialųjį aktą, kuris yra susitarimo priedas,

- apie tai, kas įrašyta šiame akte,

- apie patalpos grąžinimo patvirtinimą - taip pat pagal atskirą dokumentą.

Šalių atsakomybė

Šis skyrius taip pat yra gana standartinis. Bet kuri nuomos sutartis dėl negyvenamųjų patalpų Rusijos Federacijos vykdoma atsižvelgiant į tai, kad jos šalys atsako pagal galiojančius Rusijos įstatymus. Tai turėtų būti nurodyta sutartyje. Be to, šiame skirsnyje gali būti tokios kalbos:

- apie šalies nuostolių atlyginimą kitoje įstatymų numatytose bylose;

- sumokėjus bausmę pagal sutarties nuostatas.

Susitarime taip pat gali būti įtrauktas skyrius apie jo pakeitimą ir nutraukimą.

Sutarties keitimas ir atšaukimas

Čia gali būti formuluotės:

- susitarimas keičiamas šalių susitarimu;

- tokiu atveju sutartis gali būti nutraukta per arbitražą.

Šiame skyriuje taip pat gali būti nuostatų, dėl kurių tokiais atvejais sudaromas susitarimas nutraukti negyvenamųjų patalpų nuoma. Šis dokumentas taip pat parengtas pagal Rusijos Federacijos civilinį kodeksą, gali apimti teises ir pareigas. Susitarimas dėl negyvenamųjų patalpų nuomos nutraukimo patvirtina, kad šalys neturi tarpusavio pretenzijų.

Force majeure skyrius

Šiame dokumento skyriuje gali būti formuluotės:

- šalys nėra atsakingos už sutarties sąlygų įvykdymą force majeure aplinkybių atveju;

- įsipareigojimų pagal susitarimą vykdymo terminai atidedami force majeure aplinkybių atveju;

- šalis, kuri susidūrė su sudėtingomis aplinkybėmis dėl force majeure aplinkybių, privalo nedelsdama apie tai pranešti partneriui.

Kitos sutarties sąlygos

Sutartis gali būti papildyta kitomis sąlygomis, nepriskiriant pirmiau minėtų skirsnių. Visų pirma, čia gali būti numatyta, kad negyvenamųjų patalpų nuomos susitarimas Rosreestr turi būti įregistruotas per įstatymo nustatytą laiką. Apskritai ši procedūra nėra būtina, ypač jei teisinius santykius įveda fiziniai asmenys. Tačiau net ir daugelis piliečių mano, kad Rosreestro negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties įregistravimas yra labai pageidautinas nuomos teisinių santykių aspektas. Todėl nuostatos dėl jo elgesio poreikio gali būti nustatytos sutartyje. Paprastai prieš išnuomojant negyvenamąsias patalpas, nuomojamas Rosreestrui, reikia notarizuoti. Atitinkama formuluotė taip pat gali būti pateikta sutartyje.

Rekvizitai partneriams

Sutartyje taip pat turi būti nurodyta partnerių informacija. Kaip minėjome aukščiau, tai gali būti TIN, OGRN, duomenys apie atsiskaitymų sąskaitas - viskas, ko reikia norint nustatyti sandorio šalis, taip pat atlikti atsiskaitymus. Gautą sutartį vėliau patvirtina jos sudarančių įmonių atstovai. Tai yra jų parašai, taip pat atitinkamų organizacijų antspaudai.